咸阳“商转公”了，全省第8城了，西安还等啥？全球即时看

昨天下午，咸阳“商转公”政策的出台瞬间引爆市场关注。

对于还在苦逼还贷的朋友来讲，商贷利率太高，而“商转公”政策出台无疑给买房还贷省下不少钱，相对降低了购房成本。

当然，能发现身边人的关注点显然不在咸阳出台“商转公”政策上，而是“咸阳都出了"商转公"，西安啥时候跟上”？

(资料图片)

陕西8个城市开启“商转公”

只剩西安和渭南还没动

在这一轮楼市松绑的政策中，公积金的支持政策已经成为一大重点。从全国市场来看，2022年至今也已经有超过30座城市陆续推出“商转公”政策。

再回到陕西省来看，经过昨天咸阳的“商转公”政策出台， 10个地级市目前已经有8个城市开启“商转公”，仅剩西安和渭南目前还没有动静。

其中汉中和延安市在2022年下半年陆续出台了“商转公”政策，一定程度上也提振了楼市热度，激活购房信心。

能发现，在住房公积金贷款利率全面下调的大环境下， 商业贷款转公积金贷款的目的很明确，就是有效降低购房者的还贷压力。

通过计算也能发现， 如果正在还贷的家庭能够将商业贷款转为公积金贷款，确实能省下一笔不小的费用。

若按照夫妻双方申请公积金贷款最高额度85万，贷款30年、等额本息还款方式计算。

在可以进行“商转公”的情况下，按照西安购房贷款利率历史较高值 6.0%计算 ，在施行现阶段3.1%的公积金利率执行后， 公积金贷款每月月供将减少1466.54元，还款总额减少52.79万元。

在可以进行“商转公”的情况下，按照现行首套商贷 最低利率4.1%来计算 ， 在施行现阶段3.1%的公积金利率执行后，公积金贷款每月月供将减少477.55元，还款总额减少17.19万元。

省下52万元！ 啥概念？分分钟一套房首付又出来了！

省下17万元， 怎么理解？一辆代步小轿车啊！

这么想想，按照从2019年到2021年这3年西安的新房成交量数据来算，我们保守估计至少有超过25万的家庭，承担着每月高额的房贷利息，总价要多还十几万甚至几十万，此时怕是要看着咸阳地界哭晕在渭河边上！

当然，这次咸阳“商转公”政策之所以能够直接冲上热搜榜， 也是因为对比其他城市，咸阳“商转公”政策限制更少。

而 从咸阳包括各城市已经出台的“商转公”政策来看，也能发现不少硬性条件 。

这也需要西安的购房者注意，虽然现阶段西安尚未开启“商转公”政策，但可以提前判定自己是否符合要求，别等西安的相关政策正式出台后，猝不及防。

符合当地公积金贷款的要求；

保持良好信用，良好的还贷能力；

贷款房屋已经取得《不动产产权证书》或拥有《不动产登记证明》；

商贷正常还贷中且未处于逾期状态。

在硬性条件之后，各城市也会根据不同需求进行查漏补缺，增加部分限制条件，因城施策。

为啥西安还不重启“商转公”？

有什么困难和阻碍？

回到核心问题，西安为什么仍然没有重启“商转公”？

在去年9月，我们也曾为大家探讨过这个问题。

在当时，我们也与相关部门、从业人员进行讨论分析后，得出了3个西安迟迟不能重启“商转公”的原因（具体内容可查阅：“商转公”重启成趋势，西安...）：

个贷率情况限制；

市场和政策有压力；

公积金对“商转公”有限制条件。

但进入2023年，在市场全面放松的大环境下，可以明显发现， 上述的3个因素已经基本不能再算做阻碍西安重启的限制条件了...

先来看个贷率情况

在部分城市“商转公”政策中，对于“商转公”贷款业务的启动与停止有明确表述：

“商转公”贷款业务的启动或停止须依据本市住房公积金个贷率现状，按照合理使用资金、确保资金流动性安全的原则，充分研判本市房地产市场潜在住房贷款需求，适时根据资金使用情况而行。

当全市公积金个贷率低于85%，且有下行趋势时，公积金中心应择机启动“商转公”业务；全市公积金个贷率高于90%，且有上行趋势时，公积金中心可根据房地产市场贷款资金需求等综合因素来研判确定部分停办或实行轮候安排“商转公”贷款业务；全市公积金个贷率高于95%时，应及时停办“商转公”贷款业务。（注：各城市三档位根据城市需求、公积金使用情况会有差异）

<上下滑动，查看更多表述内容>

而回到西安，我们也查询到2022年西安市公积金个贷率相关数据，从数据来看，西安市公积金个贷率保持在 82.94%-86.23% 间，从数据上来看， 确实保持着中高位的个贷率。

那，“商转公”没戏了？

不一定！从已经落地执行“商转公”的洛阳市来看，在《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（试行）》中就有明确提到：

我市住房公积金个贷率连续三个月低于85%（含）时，开展“商转公”贷款业务，个贷率连续三个月高于95%（含）时，暂停“商转公”贷款业务。

目前，我市虽然未达到个贷率连续三个月低于85%（含）的业务开展条件，鉴于我市首次开展“商转公”业务，为减轻缴存职工生活压力，经报请市住房公积金管理委员会批准，自11月21日起，在全市范围内开始办理“商转公”业务。

而从最新的咸阳“商转公”来看，虽然我们多次拨打咸阳市公积金管理中心电话未果（小声叨叨一句，新政出炉果然忙，打了一天电话没打进去），但我们也在相关的官方回复中，可以看到 “咸阳市也同样面临着资金需求压力大” 的表述，但也并没有影响到 咸阳将在2月1日实施“商转公”！

因此，从这一方面来看，个贷率只要保持不出现大涨， 造成公积金贷款存余和资金流动性方面出现紧缺，“商转公”的可能性就依然存在。

毕竟，公积金的释放首要考虑的依然是刚需公积金住房贷款、组合贷款家庭需求，一旦出资金流动性压力，势必会影响到后续保障刚需公积金贷款的发放。

再来看市场的压力

“商转公”、提前还贷， 可以说是所有银行最头疼的两个业务。

对于银行来说，赚取30年稳定的利息差一直是银行目前最稳定、最核心也是最主要的利润来源，而一旦执行“商转公”，购房者大规模申请“商转公”，势必会造成银行贷款业务下降，利润减少。大量闲置资金无法快速释放进下一轮投资，对于银行而言，将会产生大量的管理成本支出。